外国买家禁令和 25% 非居民投机税（NRST）：哪些人受影响
对新移民、留学生和持工签的朋友来说，买房最容易忽略的不是首付，而是身份。联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》从 2023 年 1 月 1 日起实施，2024 年延长到 2027 年 1 月 1 日；安省的非居民投机税（NRST）从 2022 年 10 月 25 日起是房价的 25%，全省适用，和普通土地转让税分开另交。公民、永久居民（枫叶卡）不受这两项影响。
联邦禁令：非加拿大人一般不能买住宅
禁令管的是「非加拿大人」，也就是不是公民、也不是永久居民的人，以及外国公司。受限的是 3 个单位或以下的住宅，包括独立屋、半独立屋和公寓单位，大多伦多地区都在范围内。目前定在 2027 年 1 月 1 日到期，联邦政府是否延长或改规则，还没有正式公布，以官方最新消息为准。对你的影响：还在等枫叶卡的，签买房合同前先确认自己是否属于例外，不要先付订金再问。
工签和学生的例外：条件很具体
按联邦法规，持工签的人在买房当天工签（或工作许可）还剩 183 天或以上，并且之前没买过超过一处住宅，可以例外购买。学生的条件严得多：前 5 年都报了税、每年在加拿大住满 244 天、房价不超过 50 万，且没买过超过一处住宅。难民申请等也有例外。对你的影响：符合联邦例外，只代表「可以买」，不代表不用交安省的 25% 税，两件事要分开看。
安省 25% NRST：谁要交，谁可以免
NRST 适用于外国公民、外国公司和应税信托，在安省任何地方买 1 到 6 个住宅单位的房子都要交，按全部房价计算。如果几个人一起买，其中有一位是外国公民，整个价钱都要交 25%，不按份额算。可以免交的情况包括：安省省提名计划（OINP）的提名人、受保护人士（难民），以及加拿大公民或永久居民的配偶。如果买房后 4 年内拿到永久居民身份，可以申请 NRST 退税。对你的影响：一套 80 万的房子，NRST 就是 20 万，签约前一定先请律师确认你的身份要不要交。
常见问题
拿着工签可以在多伦多买房吗？
如果买房当天工签还剩 183 天或以上，并且没买过超过一处住宅，一般可以按联邦例外购买；但多数情况下还要交安省 25% 的 NRST，除非你是 OINP 提名人或公民、永久居民的配偶等。
交了 NRST 以后拿到枫叶卡，可以退吗？
安省有永久居民 NRST 退税：房产登记后 4 年内成为永久居民，可以向安省财政部申请，具体条件以安省官网为准。
和有枫叶卡的家人一起买，可以只按我的份额交 NRST 吗？
不可以。只要买家里有一位是外国公民，NRST 按全部房价计算；但如果你是公民或永久居民的配偶，可能可以免交。
资料来源：安省财政部非居民投机税（NRST）说明；联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》及其法规；加拿大财政部 2024 年延长禁令公告。
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