出租收入怎么报税？哪些费用可以扣、地下室出租怎么分摊
买了投资房，或者把地下室租出去，租金收入都要报税。按加拿大税务局（CRA）的《出租收入指南》（T4036），出租收入要填 T776 表（Statement of Real Estate Rentals），报的不是全部租金，而是租金减去合理费用后的净收入。很多房东多交税，是因为不知道哪些费用可以扣；也有人被 CRA 调整，是因为扣了不能扣的。
可以扣的：利息、地税、保险、维修、水电
CRA 列出的常见可扣费用包括：为买或改善出租房借钱的利息、出租期间的地税、当年的保险费、小修小补的人工和材料，以及按租约由房东支付的水电费，还有广告费等。注意保险费只能扣当年的部分，预付以后年份的要放在以后扣。对你的影响：一年里每一笔和出租有关的支出都留好收据，报税时才扣得到。
不能扣的：房贷本金、自己的人工、大修要分年扣
CRA 明确说房贷或贷款的本金不能扣，只有利息可以；房东自己动手修的人工价值也不能扣，只有买材料的钱可以。换屋顶、加建、全屋翻新这类能用好几年的「资本性支出」，一般不能当年全部扣，要通过资本成本减免（CCA）分年扣，而且 CCA 不能用来制造或扩大出租亏损。对你的影响：大笔装修前，先问会计师这笔钱是当年扣还是分年扣，会影响你每年的税。
出租地下室：共用费用按面积或房间数分摊
如果你住在楼上、把地下室租出去，CRA 允许你扣和出租部分有关的费用：只用于出租部分的（比如出租广告、地下室专用的维修）可以全扣；全屋共用的（地税、保险、水电、房贷利息）按出租面积或房间数的比例扣。CRA 的例子是出租 12 个房间中的 3 间，就扣共用费用的 25%。如果是以低于市场的价格租给亲友，一般不能报出租亏损。对你的影响：先量好地下室面积占全屋多少，每年按同一个比例算，保持一致。
常见问题
出租收入要填什么表？
个人房东一般填 CRA 的 T776 表（Statement of Real Estate Rentals），把净出租收入或亏损报进个人所得税表。
房贷月供可以全部抵税吗？
不可以。只有出租部分对应的利息可以扣，本金不能扣。
一定要扣折旧（CCA）吗？
不一定，CCA 是可选的。要注意 CCA 不能制造或扩大出租亏损，而且自住房的出租部分扣了 CCA，以后卖房时可能影响主要住所免税，先问会计师。
资料来源：加拿大税务局 CRA《出租收入指南》T4036 和 T776 表。
以上信息仅供参考，不构成法律、税务或投资建议。