投资房的回报怎么算？租金回报率和现金流，一个多伦多公寓例子
算投资房回报，要分三步：毛租金回报率、扣掉费用后的净回报率（cap rate），以及每月扣完房贷后的现金流。举例：多伦多一套 70 万的公寓，每月租 2,600 加元，毛回报约 4.5%；扣掉管理费、地税、保险和维修空置，净回报约 2.7%；首付 20%、按 4.34% 五年固定利率贷 56 万，每月大约还要倒贴 1,450 加元。所以买之前一定要先算清楚现金流。
第一步：毛租金回报率和净回报率
毛租金回报率 = 一年租金 ÷ 房价。举例：2,600 × 12 = 31,200，÷ 700,000 ≈ 4.5%。净回报率要先扣费用：管理费每月 600（一年 7,200）、地税约 2,800、保险约 400、维修和空置按租金 5% 约 1,560，一共约 11,960。31,200 − 11,960 = 19,240，÷ 700,000 ≈ 2.7%。对你的影响：比较几套投资房时，看净回报率比看毛回报率准，管理费高的公寓差别会很大。
第二步：扣掉房贷，每月现金流是正还是负？
现金流 = 净租金收入 − 房贷月供。举例：贷款 56 万、利率 4.34%、25 年还款，每月约 3,062，一年约 36,744。19,240 − 36,744 ≈ −17,500，也就是每月倒贴约 1,450。还掉的本金虽然算是存钱，但每月真金白银要拿出来。对你的影响：负现金流不一定不能买，但要确认自己的收入能长期贴得起，而且要假设利率再高一点、空置一两个月也撑得住。
第三步：别忘了涨租限制和出租收入报税
安省 2026 年的涨租上限是 2.1%，适用于 2018 年 11 月 15 日或以前第一次入住的单位；之后第一次入住的单位不受这个上限限制，但涨租都要提前 90 天用政府表格书面通知。出租收入每年要在报税时用 T776 表申报，可以扣房贷利息（不是本金）、地税、管理费、保险和维修等费用。对你的影响：算回报时，老单位不要假设每年能大幅涨租；新单位涨租虽然没上限，也要看市场租金接不接受。
常见问题
租金回报率怎么算？
毛回报率 = 一年租金 ÷ 房价；净回报率 = （一年租金 − 管理费、地税、保险、维修空置）÷ 房价。看投资价值时，净回报率更有参考意义。
多伦多公寓投资现在是正现金流吗？
要逐套算。按现在约 4.3% 的五年固定利率、首付 20%，不少公寓扣完房贷是负现金流；首付更多或买价更低，结果会不同。
出租收入可以扣哪些费用？
一般可以扣房贷利息、地税、管理费、保险、维修和广告等费用，在 T776 表申报；房贷本金不能扣。具体请问会计。
资料来源：安省政府住宅涨租规定（2026 年涨租上限 2.1%）、加拿大税务局 CRA 出租收入说明（T776）；利率按 2026 年 10 月市场最低五年固定利率举例。
以上信息仅供参考，不构成法律、税务或投资建议。